साइमन प्रॉपर्टी: क्या 6% डिविडेंड यील्ड पर जोखिम लेना उचित है?
Investing.com | 29 नवंबर, 2022 12:54
- महामारी-युग के बाजार दुर्घटना से जोरदार वापसी के बाद, साइमन प्रॉपर्टी के शेयर फिर से बिकवाली के दबाव में हैं
- फेडरल रिजर्व मुद्रास्फीति को कम करने के लिए अडिग है, संपत्ति के मालिक, जैसे साइमन ग्रुप, आर्थिक प्रतिकूलताओं से अछूते नहीं रह सकते
- मॉल विवेकाधीन उपभोक्ता खर्च के लिए सबसे अधिक सामने आते हैं, जब अर्थव्यवस्था धीमी हो जाती है तो अधिक चुनौतियों का सामना करना पड़ता है
अमेरिका का सबसे बड़ा मॉल ऑपरेटर, साइमन प्रॉपर्टी ग्रुप (NYSE:SPG), निवेशकों को एक दिलचस्प जोखिम-इनाम प्रस्ताव पेश कर रहा है। जबकि कंपनी के मॉल में ट्रैफिक महामारी की मार झेलने के बाद पूरी तरह से ठीक हो गया है, मंदी का जोखिम कई निवेशकों को सतर्क कर रहा है।
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बाजार की ये भावनाएं इंडियानापोलिस स्थित साइमन प्रॉपर्टी के स्टॉक में परिलक्षित होती हैं। मार्च 2020 में महामारी-युग के बाजार में आई गिरावट से मजबूती से उबरने के बाद, SPG के शेयर पिछले एक साल के दौरान दबाव में रहे हैं। S&P 500 में 15% की कमजोरी के मुकाबले वे इस वर्ष लगभग 25% नीचे हैं।
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रियल एस्टेट का मुद्रास्फीति बचाव के रूप में एक लंबा इतिहास है, इस सिद्धांत के आधार पर कि भवनों द्वारा उत्पन्न आय उपभोक्ता कीमतों के साथ गति बनाए रखती है। लेकिन इस बार, यह अलग हो सकता है। फेडरल रिजर्व आक्रामक रूप से ब्याज दरों में बढ़ोतरी करके चार दशकों में अपने उच्चतम स्तर से मुद्रास्फीति को वापस लाने के लिए अडिग है, साइमन ग्रुप जैसे संपत्ति के मालिकों के लिए आर्थिक हेडविंड से अछूते रहना मुश्किल है।
मॉल विवेकाधीन उपभोक्ता खर्च के लिए सबसे अधिक सामने आते हैं, जब अर्थव्यवस्था धीमी होती है तो अधिक चुनौतियों का सामना करना पड़ता है। जबकि उच्च अंत उपभोक्ता अभी भी उच्च ईंधन, आवास और खाद्य लागत को अवशोषित कर रहे हैं, निम्न और मध्यम आय वाले उपभोक्ता नहीं हैं, क्योंकि पिछले साल के सरकारी प्रोत्साहन चेक अब मदद के लिए उपलब्ध नहीं हैं।
साइमन, जो एक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) है, जिसके पास पूरे यू.एस. में प्रमुख खरीदारी, भोजन, मनोरंजन और मिश्रित-उपयोग वाले स्थलों का स्वामित्व है, ने अब तक इस तरह के दबावों का सामना नहीं किया है।
मॉल गतिविधि मजबूत है
पिछले महीने कमाई सम्मेलन कॉल पर, मुख्य कार्यकारी अधिकारी डेविड साइमन ने बताया कि अमेरिकी बिक्री प्रति वर्ग फुट में मॉल गतिविधि काफी मजबूत बनी हुई है, इसके किरायेदारों में साल दर साल 14% की वृद्धि हुई है, जो एक रिकॉर्ड है। सितंबर के अंत तक साइमन के मॉल की ऑक्यूपेंसी 94.5% थी, जबकि एक साल पहले इसी अवधि में यह 92.8% थी। तीसरी तिमाही के लिए आधार न्यूनतम किराया प्रति वर्ग फुट $54.80 था, जबकि एक साल पहले यह $53.91 था।
हालांकि ये संख्या उत्साहजनक दिखती है, लेकिन ये सामान्य पैटर्न नहीं दिखाते हैं। महामारी से संबंधित प्रतिबंधों के बाद, उपभोक्ता अपनी बाहरी गतिविधियों को फिर से शुरू कर रहे हैं, जिसमें मॉल और सामुदायिक सभा के अन्य स्थानों पर अधिक जाना शामिल है।
यदि मंदी अगले साल पूरी ताकत के साथ आती है, जैसा कि कई अर्थशास्त्रियों द्वारा अनुमान लगाया गया है, तो साइमन को एक मजबूत अधिभोग दर बनाए रखना चुनौतीपूर्ण लग सकता है। एक धीमा आर्थिक वातावरण बेहतर खुदरा ऑपरेटरों द्वारा विस्तार की मांग को कम करता है और कमजोर खुदरा विक्रेताओं को अपने संचालन को बंद करने के लिए मजबूर करता है।
इन जोखिमों के कारण, InvestingPro के विभिन्न मॉडल इन स्तरों पर साइमन स्टॉक के लिए खरीद संकेत प्रदान नहीं करते हैं। वास्तव में, ये मॉडल दिखाते हैं कि एसपीजी स्टॉक अपने उचित मूल्य के करीब कारोबार कर रहा है।
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आरईआईटी खरीदने का एक और बड़ा आकर्षण, जैसे साइमन, आय के लिए उनकी क्षमता है।
आरईआईटी निवेशकों को अचल संपत्ति क्षेत्र में निवेश की पेशकश करते हैं, लेकिन एक स्थिर आय प्रवाह के लाभों को बनाए रखते हुए भौतिक संपत्ति में इक्विटी खरीदने के लिए बड़े पूंजी परिव्यय या बंधक ऋण की आवश्यकता के बिना।
लेकिन जब दरें बढ़ रही हों तो यह प्रस्ताव कम आकर्षक हो जाता है। रॉक-बॉटम ब्याज दरों के समय निवेशकों को आकर्षित करने के वर्षों के बाद, समीकरण तेजी से बदल रहा है। Bankrate.com के अनुसार, इन दिनों निवेशक तीन साल की अवधि के लिए कम जोखिम वाले सर्टिफिकेट ऑफ डिपॉजिट (सीडी) पर 4% प्रति वर्ष तक प्राप्त कर सकते हैं।
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लाभांश के मोर्चे पर, साइमन प्रॉपर्टी का बहुत प्रभावशाली ट्रैक रिकॉर्ड भी नहीं है। राजस्व मंदी से निपटने के लिए 2020 में कंपनी द्वारा उन्हें गिराए जाने के बाद भुगतान अभी भी महामारी से पहले की तुलना में कम है। मॉल की दिग्गज कंपनी वर्तमान में $ 7.20 वार्षिक लाभांश का भुगतान करती है, जो 6% उपज में बदल जाती है।
जैसा कि मॉल के दिग्गज ईंट-और-मोर्टार यात्राओं के लिए एक दबी हुई मांग का लाभ उठाते हैं, इस वर्ष लाभांश में और वृद्धि होने की संभावना है। साइमन के नवीनतम मार्गदर्शन के अनुसार, दिसंबर को समाप्त होने वाले वर्ष के लिए तुलनीय एफएफओ (ऑपरेशंस से फंड) $ 11.83 से $ 11.88 प्रति पतला शेयर की सीमा के भीतर होगा। इसकी तुलना 2019 में उत्पन्न $ 12.04 से की जाती है जब उन्होंने $ 8.30 के लाभांश का भुगतान किया था।
लेकिन वह समय था जब ब्याज दरें बहुत कम थीं। वृद्धि पर ब्याज दरों और अन्य लागतों में वृद्धि के साथ, निवेशकों के बीच अधिक नकदी वितरित करने के लिए दर-संवेदनशील आरईआईटी के लिए यह काफी कठिन लगता है।
सारांश
साइमन ग्रुप उस तरह का स्टॉक नहीं है जिसे निवेशकों को तब खरीदना चाहिए जब ब्याज दरें बढ़ रही हों। अगर अर्थव्यवस्था खराब मोड़ लेती है और खुदरा विक्रेता अपनी दुकानें बंद करना शुरू कर देते हैं तो मॉल संचालक दबाव में आ सकते हैं। मौजूदा आर्थिक चक्र में रियल एस्टेट शेयरों में निवेश हमारे पीछे है।
अस्वीकरण: लेखन के समय, लेखक के पास SPG शेयर नहीं हैं। इस लेख में व्यक्त किए गए विचार केवल लेखक के विचार हैं और इन्हें निवेश सलाह के रूप में नहीं लिया जाना चाहिए।
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